Jeśli chodzi o REITy większych problemów z płynnością być nie powinno. Proces analizy i doboru konkretnego funduszu REIT omówię w części 3, zaś porównanie ETF-ów na REIT-y z samymi REIT-ami będzie tematem przewodnim sposobów, aby poprawić swoje umiejętności obrotu giełdowego w świecie rzeczywistym handlu części 4 cyklu o funduszach nieruchomości. Według amerykańskiego stowarzyszenia Nareit w październiku 2020 roku wartość notowanych na giełdzie w USA funduszy REIT wynosiła około 1 biliona dolarów.
- Takim platformom brokerskim jak XTB, eToro, Degiro czy Exante, możesz inwestować w instrumenty zagraniczne.
- W zamian, inwestorzy płacą podatek dochodowy na dywidendy otrzymywane z REIT-ów.
- Ostatnio rośnie zainteresowanie klasą REIT zwaną mREIT, która również wypłaca wysokie dywidendy, ale stanowi nieco inny zestaw ryzyk.
- Ale gdyby przyjąć hipotetycznie, że mają one znaczący udział w rynku i ich sektor dynamicznie by się rozwijał, to jakie byłyby tego konsekwencje?
Jeżeli MREIT będzie nadal działał z zyskiem mniejszym niż kwota, którą musi wypłacić na dywidendy, dywidenda będzie musiała zostać zmniejszona. Kiedy ogłaszane są te obniżki dywidendy, zwykle spada również cena akcji mREIT. Oczywiście, jeśli firma będzie działać ze stratą wystarczająco długo, przestanie działać, a akcje będą bezwartościowe. REIT-y typu private to spółki inwestycyjne, które nie są notowane na giełdzie. Inwestorzy zwykle muszą mieć wysoki poziom netto, aby móc inwestować w REIT-y typu private.
Czym są REITy i jak w nie inwestować?▫ 16 min czytania
Jeżeli więc taka na przykład Vonovia daje 6,9% dywidendy, to znaczy, że z każdego zainwestowanego tysiąca złotych będziesz mieć prawie 7% zysku. W tej chwili wygląda na to, że wzrost cen gazu i węgla spowoduje spory wzrost kosztów w mieszkaniach Vonovii i spadek jej zysku, a więc i spadek dywidendy. Co prawda w przeszłości dywidenda stabilnie rosła, ale nie ma gwarancji, że tak będzie też w przyszłości. Kupując akcje REIT-ów, kupujesz tak naprawdę zgrabnie opakowane nieruchomości – i cieszysz się z dochodów z najmu. Stare porzekadło mówi, że “na nieruchomościach nie można stracić”. Temat jest jednak na tyle interesujący, że warto go dogłębnie przeanalizować.
Nie ma wiele przesady w stwierdzeniu, że Amerykanie są ojcami (i matkami) nowoczesnego rynku finansowego. Wymyślają wygodne sposoby inwestowania w przeróżne rzeczy, od akcji, przez ropę a skończywszy na zbożu i wołowinie. Analizując atrakcyjność inwestycji w REIT-y, powinniśmy rozpatrywać poziom inflacji w strefie euro lub innych krajach rozwiniętych – a nie w Polsce – i porównywać je ze stopami procentowymi w danym kraju. Musimy pamiętać, że wysoka inflacja – mierzona wskaźnikiem HICP – przełoży się na wyższe czynsze, choć dopiero w przyszłości. Powyżej zobaczysz taki sam wykres, jaki zrobiłem dla Vonovii – ale tym razem dla operatora magazynów i budynków przemysłowych Prologis. Jak widać, stopa dywidendy (czyli odpowiednik stopy oprocentowania tej inwestycji) nie była imponująca i wahała się między 2 a 4%, z lekko zniżkową tendencją.
- Najpierw opodatkowana jest spółka sama w sobie, która za osiągnięcie zysku jest obłożona podatkiem dochodowym od osób prawnych.
- REIT jako podmiot finansowy występuje w kategorii spółki lub funduszu, który jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.
- Aby kupić akcje REIT-ów musisz znaleźć brokera, który oferuje dostęp do giełd z USA.
- Tutaj też należy wspomnieć o kolejnej różnicy do tradycyjnych nieruchomości – kursy REITów na giełdach są bardzo zmiennie i pod kątem ryzyka bliżej im do akcji.
Spróbujmy przyjrzeć się sytuacji nieco bliżej i przeanalizować ją dokładnie. Zacząć należy od tego, że według raportu ,, Przegląd rynku PRS w Polsce — I poł. Sama ta informacja już w zupełności wystarczy, żeby wykluczyć hipotezę, że twory REIT-okształtne są w jakikolwiek sposób winne kryzysu mieszkaniowego w Polsce. Najistotniejszym przywilejem jakim cieszą się REITy, a który sprawia, że są one atrakcyjne jest ich zwolnienie z podatku CIT.
Efektywne podatkowo dywidendówki z gwarancją wypłaty z zysku.
Jest tak, ponieważ spadły stopy obligacji długoterminowych, zmniejszając różnicę między oprocentowaniem obligacji krótko- i długoterminowych, ponieważ inwestorzy szukali bezpiecznego rynku obligacji. Zanim skończysz i wypełnisz swoje portfolio pakietem MREIT, musisz rozważyć kilka kwestii. Chociaż potencjał zysku może być wysoki, inwestorzy MREIT ryzykują utratę pieniędzy w bazowej cenie akcji, a także poprzez zmniejszenie dywidend. Po ustanowieniu mREIT zwykle specjalizuje się w jednym rodzaju długu hipotecznego. Niektóre firmy kupują tylko kredyty hipoteczne wspierane przez agencję federalną, taką jak Fannie Mae, Freddie Mac lub Ginnie Mae. Wybierają te hipoteki, ponieważ są one objęte gwarancją federalną, a zatem istnieje mniejsze ryzyko niewypłacalności, co oznacza, że są one również mniej rentowne.
Inwestowanie w nieruchomości z małym kapitałem
Zdarzają się także takie REIT-y, które mimo tego, że są zarejestrowane w SEC, to nie są notowane na giełdzie. Inwestorzy mogą kupować akcje takich przedsiębiorstw na rynku pozagiełdowym. Oprócz tego istnieją tak zwane trusty, które nie są zarejestrowane w SEC.
Reity Singapur czyli jak inwestować w nieruchomości w Azji
Przecież amortyzacja mieszkania na wynajem nie odzwierciedla rzeczywistej zmiany wartości tej nieruchomości. Zysk netto może mieć znaczenie w przypadku wyceny przedsiębiorstwa na podstawie modelu dywidendowego. Jednak najpopularniejsze sposoby na wycenę REIT-u to FFO oraz AFFO. W spółki inwestujące w najem nieruchomości można zainwestować poprzez zakup ich akcji. Na rynku amerykańskim wielu inwestorów decyduje się w ten sposób lokować kapitał w najpopularniejszych tam REITach, czyli np.
Pozwól, że wyjaśnię Ci teraz zasadę działania funduszu REIT, czyli tego „kto jest kim” w takiej spółce. Fundusz inwestycyjny na rynku nieruchomości („REIT”) to spółka, która jest właścicielem przedstawiamy frakcyjnie: połączona wymiana zdecentralizowana i platformę mediów społecznościowych przez coinquora lub w jakiś sposób uczestniczy w finansowaniu nieruchomości, przynoszących dochód. Dają one możliwość inwestowania przeciętnym ludziom w sposób taki, jak robią to fundusze inwestycyjne.
Dlaczego powinieneś inwestować w REIT-y?
W takim przypadku inwestor staje się posiadaczem całego portfela spółek inwestujących na rynku nieruchomości. Fundusze ETE są oparte na wybranym indeksie REITów, tworzonym w taki sposób, żeby inwestycja była jak najbardziej opłacalna. Dzięki ETF można inwestować w REITy notowane na rynkach zagranicznych. Funkcjonują one w formie spółek akcyjnych, notowanych na giełdzie. REITy inwestują na rynku nieruchomości (najczęściej w nieruchomości komercyjne), a ich celem jest osiągnięcie i wypłacenie akcjonariuszom zysków osiągniętych (np. z najmu) w formie dywidendy. Na przestrzeni lat zyskały tak dużą popularność, że obecnie są formą inwestycji w ponad 30 krajach na całym świecie.
Pełen ranking kont maklerskich do akcji i ETF-ów znajdziesz tutaj. Oferowane instrumenty finansowe, zwłaszcza z dźwignią, niosą ryzyko strat przekraczających zainwestowany kapitał. Podkreślam, że w tym rozdziale pod uwagę wziąłem tylko rynki rozwinięte, a więc nie uwzględniłem w statystyce REIT-ów chińskich, które – w zależności od źródła – wielkością przypominają rynek hongkoński. Wspomnę o nich jeszcze w kolejnych częściach, więc póki co przejdźmy do kolejnego rozdziału, w którym przedstawię to, jaką rolę w portfelu inwestycyjnym mogą pełnić REIT-y. W indeksie Russell 2000, REIT stanowią z kolei około 8% wagi tego indeksu, co wskazuje na ich potencjał i zainteresowanie, jakie budzą w inwestorach.
Ponieważ MREIT są niestabilne i łatwo wpływa na nich rynek hipoteczny, rynek nieruchomości i rynek obligacji skarbowych, są one ryzykowne. Jednak ich wysokie zyski i bezpośrednia wypłata zysków inwestorom czyni je doskonałym źródłem gotówki w krótkim okresie. Ale gdyby przyjąć hipotetycznie, że mają one znaczący udział w rynku i ich sektor dynamicznie by się rozwijał, to jakie byłyby tego konsekwencje? Czy wtedy wywoływałyby one lub pogłębiały kryzys mieszkaniowy i oskarżenie takie stałoby się zasadne? Żaden fundusz nie zarobi na mieszkaniach, jeśli będzie je po prostu kupował i nic z nimi nie robił. Istotą działalności tego typu przedsiębiorstw i funduszy jest czerpanie korzyści z najmu.
ETF na koniec lutego 2023 roku miał w swoim portfelu 166 spółek o średniej kapitalizacji wynoszącej 24,1 mld $. Inwestorzy muszą się pogodzić z tym, że kupują zarówno najlepsze spółki nieruchomościowe, jak i te najgorsze. Z tego powodu jest to propozycja dla osoby, która chce osiągać wyższe zyski niż na lokacie (w długim terminie) bez zbytniego zaangażowania czasu na wybór instrumentu finansowego.
REIT-y oferują unikalne korzyści, takie jak ekspozycja na rynek nieruchomości i wysokie stopy dywidendy, ale są również związane z ryzykiem inwestycyjnym. W Polsce, jak już zostało wcześniej wspomniane, obecnie nie ma żadnego przedstawiciela z grupy REIT notowanego na GPW. Jedyny, dostępny na naszym rynku odpowiednik REIT działa podług prawa austriackiego. Na przykład spółka SEGRO, brytyjski REIT notowany na giełdzie w Londynie, obecna jest na naszym rynku od 2006 roku i aktualnie prowadzi kilka dużych projektów, m.in.
Tak jak już wspomnieliśmy, w REITy można inwestować mając nawet kilkaset złotych. Zupełnie inaczej wygląda to w przypadku, kiedy chce się kupić nieruchomość. Wtedy też kwota jaką czy rozbieżność regulacyjna może w końcu być na kartach dla wielkiej brytanii trzeba wyłożyć to przynajmniej 200 tysięcy złotych. Poza tym, kiedy nieruchomość chce się wynajmować, wcześniej trzeba ją wyremontować, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.
REIT-y oferują różne stopy zwrotu w zależności od sektora i strategii inwestycyjnej. W 2020 roku średni zwrot z inwestycji w REIT-y wyniósł około 10%. Istnieją również wskaźniki, takie jak Funds From Operations (FFO), które pomagają inwestorom ocenić wyniki finansowe REIT. REIT-y są notowane na giełdzie, co oznacza, że ich wartość może zmieniać się w zależności od wydarzeń na rynku.
Istnieją setki notowanych na giełdzie funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości (REIT), jednak niektóre z nich wyraźnie wyróżniają się samą wielkością ich działalności. I chociaż nie zawsze tak jest, przyjrzenie się największym firmom w danym sektorze może dać ci cenny wgląd w trendy w branży i wskazać najbardziej stabilne i dojrzałe firmy, w które warto inwestować. Fundusze REIT występują w formie spółek, które najczęściej inwestują w nieruchomości komercyjne w postaci m.in. Stosunkowo niewielką część inwestycji stanową też nieruchomości mieszkaniowe, które także oddawane są na wynajem. Pierwszy REIT powstał w USA w 1960 roku, a pierwszy fundusz tego typu w Europie pojawił się w Holandii w 1969 roku. Inwestowanie w REIT może być realizowane w różny sposób, w zależności od indywidualnych preferencji i celów inwestycyjnych.
